HBFS01-2017-0005

北政办〔2017〕124号

各县人民政府，青海湖农场，州政府各部门：

为进一步明确相关部门工作职责，加强和规范全州物业管理工作，全面提升全州物业管理服务水平，优化居住环境，维护社区和谐稳定，促进全州物业管理工作健康发展。根据国务院《物业管理条例》、《青海省物业管理条例》精神，现就进一步加强全州物业管理工作相关事项通知如下：

一、强化管理，明确职责

（一）州、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

　　1、对业主大会和业主委员会业务的指导和监督；

　　2、对物业服务企业资质、服务质量、物业服务招投标、物业服务合同签订的监督管理；

　　3、物业服务企业信用评价；

　　4、专项维修资金和物业保修金交存、使用的监督管理；

　　5、物业使用和维护的监督管理；

　　6、物业承接查验、退出交接活动的指导和监督；

　　7、其他监督管理职责。

　 （二）乡（镇）人民政府依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，督促业主大会和业主委员会履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。社区居（村）民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助乡（镇）人民政府开展物业管理相关工作，处理在物业管理活动中的投诉。乡（镇）人民政府应当建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由房地产行政主管部门、公安派出所、社区居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表组成，由乡（镇）人民政府负责召集。

物业管理联席会议主要协调解决下列重大问题：

1、业主委员会不依法履行职责；

2、业主委员会成立、换届过程中出现的问题；

3、物业服务合同履行过程中出现的问题；

4、物业服务企业在变更交接过程中出现的问题；

5、需要协调解决的其他物业管理问题。

（三）业主在物业管理活动中，履行下列义务：

1、遵守管理规约、业主大会议事规则;

2、遵守物业管理区域内物业共有部分及其附属设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

4、按照有关规定交纳专项维修资金;

5、遵守房屋装饰装修的规定;

6、支持和配合物业服务企业的合法经营和管理活动;

7、按时交纳物业服务费用;

8、法律、法规规定的其他义务。

（四）房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中，享有下列权利：

1、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

2、提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；

3、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

4、参加业主大会，行使投票权；

5、选举业主委员会成员，并享有被选举权；

6、监督业主委员会的工作；

7、监督物业服务企业履行物业服务合同；

8、对物业共有部分及其附属设施设备使用情况享有知情权和监督权；

9、监督专项维修资金的管理和使用；

10、法律、法规规定的其他权利。

（五）业主委员会履行下列职责：

1、召集业主大会，报告物业管理实施情况;

2、执行业主大会决定和决议，维护业主共同利益;

3、与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，积极缴纳服务费用;

4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同;

5、监督管理规约的实施;

6、督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

7、组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

8、调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

9、法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。

　 （六）物业服务企业根据物业服务合同的约定，自觉接受有关行政管理部门、业主委员会及业主的监督，按照委托合同依法提供物业服务，按照核定标准收取物业服务费。加强物业从业人员培训，提高从业人员业务素质，积极开展多种经营活动，努力提供多层次全方位的优质服务。与供水、供电、供气、供暖等单位建立常态化对接协作机制，共同做好物业服务范围内供电、供水、供暖设施的维修养护工作，保障水、电、暖等公用设施的正常运行。在服务区公示物业服务范围及内容、各项收费标准、依据及企业自身资质等基本情况，做好物业服务区域内的清扫保洁和环卫设施的管理维护工作和物业服务区域内公共绿地、广场及配套设施的管理，维护好物业服务区域内公共秩序和安全防范管理工作，及时清除物业服务区域内的违法违规广告等。

（七）建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

1、物业管理区域划分资料;

2、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证复印件及附图;

3、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，消防验收等竣工验收资料;

4、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

5、供水、供电、供热、信息通信、有线电视等准许使用文件;

6、物业质量保修文件和物业使用说明文件;

7、业主名册;

8、物业管理必需的其他资料。

（八）物业管理区域内业主禁止下列行为：

　　1、擅自改变按照规划建设的公共建筑和共用设施用途;

2、擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;

　　3、损坏房屋承重结构、主体结构;

　　4、违法搭建建筑物、构筑物;

5、破坏或者擅自改变房屋外观;

6、存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品或者存放、铺设超负荷物品;

7、排放有毒、有害物质;

8、随意堆放、倾倒、抛掷垃圾、杂物和露天焚烧;

9、制造超标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风;

10、侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施;

11、占用、堵塞消防通道、安全出口，损坏消防设施、器材;

12、违反规定摆摊设点、占道经营、停放车辆;

13、违反规定饲养动物;

14、法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

二、强化物业管理行业规范化建设

（一）规范业主大会和业主委员会建设，业主大会筹备工作由所在地乡(镇)人民政府牵头，召集建设单位(包括公有住房出售单位)和业主代表组成筹备组，在所在地住房和城乡建设部门指导下开展工作。

（二）规范前期招投标管理，住宅区及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，必须在县住房城乡建设局的指导和监督下，在商品房预售前通过招投标方式选聘具有相应资质和独立法人资格的物业服务企业实施前期物业管理，培育公开、公平、规范、有序的物业管理市场竞争环境。

（三）规范物业服务企业监管，加快建立、健全物业服务企业信用档案制度，认真评定物业服务企业的服务业绩和信用等级，并将其作为物业行业招投标、企业资质审定的重要依据，促进物业服务企业不断提高服务水平;要健全完善物业服务企业退出机制，对服务质量差、反映问题多、侵害业主合法权益的物业企业服务，记入企业信用信息档案，视其情节轻重，依法作出限制投标、不予接管新项目等处罚，实现物业服务企业“优胜劣汰”；要按照规模化发展的思路，鼓励物业服务企业进行整合重组，积极筛选一批基础条件好、发展潜力大的龙头物业服务企业重点培育，不断扩大企业规模、提升管理水平、提高人员素质和企业服务经营业绩，推进全州物业管理行业整体发展。

（四）规范物业用房管理，建设单位必须按规定标准建设小区物业管理用房，住房城乡建设部门和工程质量监督部门要依法对物业服务用房的配置情况进行验收，验收不合格的不得交付使用。建设单位在办理商品房销售手续前，应将物业管理用房和附属设施及住宅小区建设有关资料及时交县住房城乡建设局，待小区实施物业管理之后，由县住房城乡建设局移交物业服务企业。住房城乡建设部门要采取有效措施，督促物业服务企业在实施小区物业服务期间及时修缮物业管理用房和附属设施，妥善保管住宅小区建设有关资料、承接验收手续及移交后的维修资料。

（五）规范物业服务合同管理，物业服务合同必须用住房城乡建设部门编制的示范文本。建设单位、物业服务企业和业主委员会、全体业主要切实增强法律意识，规范签订物业服务相关合同和协议，堵塞相关条款的漏洞，努力从源头上消除矛盾纠纷。建设单位与物业服务企业要通过签订前期物业服务合同，明确各自职责，从源头上杜绝双方在房屋工程质量和配套设施善后维修等方面的推诿扯皮现象。物业服务企业和业主应通过合同，约定物业服务的内容、质量和费用以及违约责任等事项，明确双方权利、义务和解决纠纷的途径，从源头上避免因物业管理服务纠纷引发上访。住房城乡建设部门要加强物业服务合同的签订和履行等各环节的监督指导，及时纠正各类违法违规行为。

（六）规范物业服务收费管理，建立和完善业主和物业服务企业双向选择、合同约定、服务等级与收费标准相对应的物业服务收费机制。严格实行明码标价制度，规范标价内容和标价方式。物价部门要加强物业收费等级、标准的管理和收费环节的检查监管，畅通举报渠道，依法查处物业收费的违法违规行为，维护广大业主的合法权益。

三、加强房屋专项维修资金监管

房屋专项维修资金属全体业主所有，专项资金用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。房屋专项维修资金应在银行专户存储，并由房管部门负责监管。目前尚未建立或者没有按照标准建立专项维修资金的住宅项目，必须按照国家和地方相关规定予以建立或补交。县住房城乡建设局要按照业主所有、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则，进一步规范房屋专项维修资金的收缴、使用和管理，定期组织专项清理清查，坚决查处挪用专项维修资金的不法行为，保证维修资金足额缴纳、专款专用，为物业共用部分的维修和更新改造提供资金保障。对业主共同决定使用专项维修资金的，县住房城乡建设局要加强指导监督，确保规范操作。

四、老旧住宅小区物业管理

（一）现有老旧住宅小区的物业管理应按照因地制宜，分类实施的原则，采取由专业物业公司合同制管理、原建房单位(售房单位)自行管理、社区组织管理、业主自治管理等多种途径进行。对基础设施比较完善，居民生活水平比较高的老旧住宅小区，由社区筹划组织，积极引进专业化物业管理;对基础设施不健全、低收入人群集中的住宅小区，应以确保小区卫生清洁和治安秩序为基本服务内容，推行以社区服务为管理主体、低收费的基本物业服务;对规模较小及分布零散的住宅小区，可并入相邻小区，实施一家管理、差异服务。各乡（镇）人民政府要抓紧组织对尚未实行物业管理的住宅小区进行摸底排查，为推行老旧住宅小区物业管理提供依据。

（二）老旧住宅小区物业管理费采取“业主交一些、经营赚一些”的方式，由社区居委会牵头组织筹措，教育引导业主及时足额缴纳物业服务费。在征得业主同意、相关账目公开的前提下，利用小区内空闲的用房、场地等闲置资源开展以便民服务为主旨的合法经营活动，收益全部用于弥补物业管理经费的不足。

（三）保障性住房在普通商品房小区中配建的，物业统一管理，费用统一收取。保障性住房小区独家独院的，建成后由建设单位委托物业企业进行管理，物业费按规定收取。

五、强化物业管理工作的保障措施

（一）加强我州物业管理工作的组织领导和综合协调，各县要建立物业管理工作联席会议制度，定期、不定期研究解决物业管理工作中出现的问题。各县联席会议由县住房和城乡建设部门牵头，县民政、公安、环保、环卫、水利、工商、物价、供热、供电、公安消防等部门和镇政府、社区居委会参加。联席会议各成员单位要切实履行各自职责，按期高质量完成联席会议决策事项，共同做好物业管理工作。

　（二）自2017年起 ,对从事物业服务经营活动的所有物业服务企业 ,由省住房城乡建设厅会同省发展改革委等有关部门评定并发布企业信用等级结果，实行信用评价管理。州、县房地产行政主管部门要按照《青海省物业服务企业信用评价管理办法》(青建房〔2016〕409号)和《青海省住宅物业服务收费管理办法》(青发改价格〔2016〕 982号)有关规定，将企业信用等级评定结果作为日常监督服务的重要依据。信用等级为AAAA级和AAA级的物业服务企业可实施所有5个级别住宅星级服务；信用等级为AA和A级的物业服务企业可实施一星级、二星级、三星级服务；信用等级为B级物业服务企业仅可实施一星级服务。对拒不参加或者逾期未参加信用评价的企业，当年信用等级一律评定为B级。

本通知有效期自2017年10月7日至2022年10月6日。

海北州人民政府办公室

2017年9月11日